Renoviertes Fachwerkhaus mit Sprossenfenstern und Fensterläden
Renoviertes Fachwerkhaus mit Sprossenfenstern und Fensterläden

Ein altes Haus zu kaufen kann schon verlockend sein: Der besondere Charme, die Historie und die Individualität sind Merkmale die dafür sprechen. Auch gewisse Nachteile bedeuten nicht immer, das ein Projekt unbezahlbar und nicht realisierbar ist. Jedoch hilft es, wenn man einige Punkte von vornherein im Blick hat, um eine vernünftige Entscheidung zu treffen. In diesem Artikel zeigen wir dir die Vor- und Nachteile beim Kauf eines alten Hauses und geben dir Tipps, welche bei der Hausbesichtigung und bei der Kaufentscheidung hilfreich sein können.

Vor und Nachteile gebrauchtes Haus

Vorteile

  • Kosten sind in der Regel günstiger
  • Manchmal findet man Schmuckstücke, welche mit ein wenig Sanierung genauso bewohnbar und nachhaltig sind wie ein Neubau.
  • In der Regel kann man schneller einziehen.
  • Alte Häuser haben einen besonderen Charme.
  • Oft ist ein lange gepflegter Garten, mit alten Bäumen Teil des Grundstücks. Bei einem Neubau müsste man diesbezüglich von 0 anfangen.

Nachteile

  • Manchmal wurden schadstoffreiche Materialien verwendet, deren Austausch teuer ist.
  • Heizungsanlagen und Elektrik sind oft nicht auf dem neuesten Stand und müssen erneuert werden.
  • Die Statik des Hauses muss oft nachgebessert werden um weitere Renovierungsschritte zu ermöglichen.
  • Fenster und Türen entsprechen häufig nicht den heutigen Standards und müssen ebenso ausgetauscht werden.

Tragende Balken müssen stabil sein

Ein Statiker sollte prüfen ob alle tragenden Balken und Dachbalken noch über eine ausreichende Stabilität verfügen. Im Zweifel müssen Balken ersetzt werden.

Älteres Haus mit saniertem Giebel und Dach
Älteres Haus mit saniertem Giebel und Dach

Wie gefährlich sind schadstoffreiche Materialien im Altbau?

Besonders in den 50er und 60er Jahren wurden schadstoffreiche Materialien in Häusern verbaut. So können unerfahrene Käufer schnell unabsichtlich in eine Falle geraten: Ein Haus, besonders aus diesem Zeitraum, kann von der Statik her durchaus noch gut in Schuss sein. Jedoch kann das Entfernen von schadstoffreichen Materialien manchmal sehr weitreichend sein und neue ungeahnte Kosten verursachen, wie z.B. einen Dachausbau, der rein finanziell wie der Dachausbau eines Neubaus zu berechnen ist.

Was gibt es bei der Gewährleistung zu beachten?

In den Verträgen bei einem Hauskauf finden sich oft rechtliche Formulierungen wie etwa „Das Gebäude wird wie verkauft gesehen unter Ausschluss der Gewährleistung.“ Ist dies seriös?

Ja, eine Sachmängelhaftung ist beim Verkauf gebrauchter Häuser normalerweise ausgeschlossen. Dies sichert den Verkäufer ab: Für offensichtliche Mängel, welche bereits bei der Übergabe vorhanden waren muss der Verkäufer nicht haften, speziell wenn es sich um offen erkennbare Fehler handelt, die für alte Häuser aus einem gewissen Zeitraum typisch sind. Jedoch hat dies auch seine Grenzen:

Auch Verkäufer können rechtliche Probleme bekommen, in etwa bei arglistig verschwiegenen Mängeln. Dies wären massive absichtlich verschwiegene Mängel am Haus, von denen der Verkäufer weiß, aber aus verkaufstechnischen Gründen dazu schweigt.

Was muss ich bei der Hausbesichtigung beachten?

Zunächst sollte man wissen, dass eine Hausbesichtigung nicht ausreichend ist. Eine erste Hausbesichtigung kann durchaus ohne Experten durchgeführt werden. Jedoch sollte hier ein kritischer Blick die ersten möglichen Mängel erkennen. Daraufhin sollte unbedingt eine zweite Besichtigung mit einem Experten durchgeführt werden. Hierzu eignen sich Architekten oder Bau-Sachverständige. Ein Wert- und Sanierungsgutachten informiert die Interessenten zuverlässig ob Kaufpreis und tatsächlicher Wert übereinstimmen und mit welchen Sanierungskosten zu rechnen ist.

Wie kann ich Baumängel erkennen?

In folgendem Absatz möchten wir dir zeigen wie du die häufigsten Baumängel bei Altbauten im Vorab schon selbst erkennst. Ein geschulter Blick ist auch für die erste eigene Hausbesichtigung wichtig. Wer Baumängel erst nach dem Kauf reklamieren möchte, hat meist geringere Erfolgschancen. Baumängel entstehen durch fehlerhafte Ausführungen beim Bauen oder mangelhafte Instandhaltung und fehlerbelastete Nutzung der Besitzer.

Wichtig ist zunächst einen Blick auf den Verkäufer zu haben: Wer steckt dahinter? Ist es möglicherweise ein Besitzer, welcher zum Haus kaum einen Bezug hat? Also wurde es von ihm bewohnt, war es leerstehend oder hat es Mieter? 

Häufig haben Vermieter oder Verkäufer welchen den Wohnraum vorher selbst genutzt haben eine stärkere Kenntnis über das Objekt und mögliche Mängel. Jemand, für den das Objekt nur ein leerstehender Besitz ist, welcher verkauft werden soll, hat oft selbst weniger Kenntnisse über mögliche Fehler und Probleme.

Was bedeuten Farbveränderungen an den Wänden in Häusern?

Manchmal sind es nur Schönheitsfehler, manchmal aber auch erhebliche Baumängel die einen Schaden durch Feuchte ankündigen und vielleicht bereits weitere Probleme wie Schimmel mit sich bringen. Eine solche Sanierung kann entsprechend aufwendig und kostenintensiv ausfallen.

Was ist bei der ersten Hausbesichtigung wichtig?

Beim ersten kritischen Blick ist es wichtig, das Objekt auf das Wesentliche zu scannen: Man sollte sich das Objekt ohne möglicherweise vorhandene Möbel und Accessoires vorstellen. Die Innenausstattung ist relativ leicht zu ändern, auch Fliesensanierungen sind in der Regel im Vergleich zum Großen und Ganzen ein eher kleiner Kostenaufwand. 

Viel wichtiger ist der Stand der Technik: Der Stand der Heizungsanlage und der entsprechenden Heizkörper ist entscheidend. Ebenso spielen Wasser- und Stromleitungen sowie Stromanschlüsse eine große Rolle. Sei dir auch bewusst darüber, dass es nicht immer nur eine Frage der gewünschten Modernität ist: Manche alte Heizungsanlagen dürfen gar nicht mehr in Betrieb genommen werden. Ebenso verhält es sich mit gewissen Steckdosen und Lichtschaltern sowie mit Kaminen und Öfen die vor dem 1. Januar 1995 in Betrieb genommen wurden. Diese müssen ausgetauscht oder nachgerüstet werden. In jedem der genannten Bereiche können sich also immense Kostenfallen verstecken.

Wo bildet sich Schimmel in Häusern am häufigsten?

Im Eckbereich Richtung Decke bildet sich am häufigsten Schimmel. Dies kann durch undichte Wände, einer allgemein zu feuchte Lage, schlechte Belüftung und erhöhte Kälte entstehen. Weiterhin solltest du auf undichte Fenster achten. Häufig sind Fenster auch noch intakt, aber lassen dennoch zu viel Kälte in das Objekt und genügen heutigen Qualitätsstandards nicht. Die Folge ist oft das viele Fenster ausgetauscht werden müssen.

Wie kann Schimmel im Keller saniert werden?

Besonders im Bereich des Kellers kann eine Schimmelsanierung aufwendig sein. Häufig kommt ein Großteil der Feuchte und Kälte vom umliegenden Boden. Eine schlechte Abdichtung ist neben den Luft- und Wärmeverhältnissen die häufigste Ursache für Schimmel. Die Folge ist, dass der Keller von außen neu abgedichtet werden muss, hierzu muss das Haus rund um die renovierungsbedürftigen Bereiche ausgegraben werden, was einen enormen Kosten- und Bauaufwand bedeutet.

Wie kann ich einen Kaufpreis für einen Altbau verhandeln?

Wenn dein erster kritischer Blick dir verrät, dass Baumängel vorliegen aber das Objekt unter Umständen dennoch interessant sein könnte, ist folgender Schritt entscheidend, um den Kaufpreis auf ein annehmbares Niveau zu bringen: Mit dem Gutachten eines Bausachverständigen lässt sich deine Argumentation für einen angepassteren Kaufpreis am besten unterstreichen. So zeigst du dem Verkäufer eine Einschätzung aus einer verlässlichen Quelle. Dieser möchte dich als starken Interessenten möglicherweise nicht verlieren und versteht dein Anliegen. Ein sauberes Gutachten hilft beiden Parteien dabei, sich im Detail zu einigen.

Achte auf die Gerüche – Was kann ein modriger Geruch im Altbau bedeuten?

Alte Häuser haben oft einen sehr eigenen Geruch. Nicht immer muss dies auf Mängel hindeuten. Riecht es jedoch modrig, oder nach Teich, so können sich böse Überraschungen in den Wänden verstecken. Durchnässte Dämmstoffe wären ein Beispiel für einen Mangel, welchen man nicht unbedingt immer einfach mit der Optik erkennen kann.

Wie erkenne ich Schäden an tragenden Holzbalken? 

Gerade bei tragenden Holzbalken muss man sehr genau hinsehen. Nicht immer ist ein altes oder morsches Holz der einzige Grund für einen zerstörten oder beschädigten Balken. Feuchtigkeit ist zwar die Grundlage, jedoch gibt es auch Pilze wie z.B. den Echten Hausschwamm, welche einen stabilen Balken innerhalb weniger Jahre komplett zerstören können. Der Balken löst sich dann würfelartig auf, die Festigkeit geht verloren, die Bekämpfung des Pilzes ist schwer. Zunächst erscheint der Pilz als watteartiger Fleck. Dieser verfärbt sich später bräunlich.

Weiterhin sollte man auch auf Fraßlöcher am Holzbalken achten. Diese können auf einen Befall durch Holzwürmer hindeuten.

Wie erkenne ich Setzungsrisse?

In der Regel sind kleine Risse bis zu 0,2mm kein Grund zur Sorge. Sollten die Risse jedoch größer sein, so könnte es sich um einen Setzungsriss handeln, welcher das Gebäude und seine Statik bzw. Standsicherheit bedroht.

Das Dämmmaterial genau begutachten

Um seinen Überblick weiter zu vervollständigen sollte geklärt werden, welches Dämmmaterial an welchen Stellen verbaut wurde. Muss die alte Dämmung entfernt werden oder reicht es aus einfach eine weitere Dämmschicht aufzusetzen?

Weiterhin sollte man diesen Blick auf das gesamte Objekt ausweiten: Sind an anderen Stellen möglicherweise andere Dämmstoffe verbaut worden? Gibt es innerhalb des Hauses Wärmebrücken oder Dämmlücken?

Auch entsprechende Vorschriften sollten abgeklärt werden beispielsweise die der Energieeinsparverordnung (kurz EnEV) Stand 2016. Es ist möglich, dass auf den neuen Käufer derartige Pflichten zum Austausch zukommen, von welchen der Vorbesitzer noch befreit war.

Je älter das Haus je höher die Investition

Die Faustregel „Je älter das Haus je höher die Investition“ trifft zwar nicht immer zu aber im Großen und Ganzen kann man sich darauf berufen.

Häuser aus den 70ern bis 80ern 

Möchte man ein Haus aus den 70ern oder den 80ern auf den heutigen modernen Stand bringen so sollte man in etwa ein Drittel des Kaufpreises für die Renovierung einplanen.

Häuser aus den Nachkriegsjahren, 50er und 60er

Bei Häusern aus den Nachkriegsjahren müssen Kaufinteressenten ca. 35-45% des Kaufpreises für Sanierungskosten einplanen

Häuser um und vor 1930

Wenn Kaufinteressenten an einem Haus aus dem Zeitraum um 1930 interessiert sind, so sollten sie die Hälfte des Kaufpreises für Sanierungskosten bereithalten.

Sanierung aktueller Immobilien oder alten aber modernisierten Häusern

Auch zeitgemäße Objekte benötigen oft kleine Korrekturen. Sicherheitshalber sollte man auch hier etwa 15-20% des Kaufpreises für mögliche Renovierungskosten einplanen. 

Ein Denkmal kaufen und renovieren – Was gibt es zu beachten?

Wer ein denkmalgeschütztes Objekt kauft, der kann nicht einfach renovieren wie er möchte. Geplante Renovierungsschritte müssen mit den Behörden eng abgestimmt werden. Oftmals wird vorgegeben, dass markante Formen, wie beispielsweise eine alte Fassade oder spezielle Fensterstrukturen erhalten werden müssen. Die Wünsche des Bewohners werden hier auch zur Kenntnis genommen, eventuell lassen sich Kompromisse aushandeln. Oft ist auch die Pflege des Hauses aufwendiger als bei herkömmlichen Objekten.

Aus diesem Grund kommt der Staat Denkmalbesitzern entgegen: Die meisten Arbeiten an einem Denkmal können im Regelfall steuerlich abgesetzt werden. Natürlich müssen die entsprechenden Arbeiten von der Denkmalbehörde genehmigt worden sein.

Auf Balkone und ähnliche Erweiterungen achten

Bei alten Häusern, bis hin zu den 80er Jahren wurden Balkone als Kragplatten verbaut. Auch bei Terrassen und Dachüberständen gibt es ähnliche Bauweisen. Dies garantiert Wärmeverlust und ebenso können Schimmel und weitere Schäden entstehen. Korrekt wäre es, den Balkon baulich vom Rest des Objektes zu trennen. Weiterhin muss Wasser auch entsprechend abgeleitet werden, was bei derartigen Bauvarianten z.B. im Balkonbereich oft ein Mangel war. Mit einer Wasserwaage kann man die Neigung überprüfen, diese sollte mindestens 1,5 % betragen.

Welche Baumängel können besonders gesundheitsschädlich sein?

  • Ganz weit oben auf der Liste steht Asbest. Dieser wurde besonders in den 1960er und 1970er Jahren verwendet. Es wurden z.B. Asbestzementplatten oder asbesthaltige Bodenplatten verbaut. Wenn diese Elemente entsorgt werden, müssen viele Sicherheitsvorschriften eingehalten werden. Daher ist die Entsorgung und Ersetzung aufwendig und die Kosten können hoch ausfallen.
  • Weiterhin eignet sich auch eine Trinkwasseruntersuchung. Hier wird z.B. überprüft ob sich Legionellen im Trinkwasser befinden. Dies sind Bakterien, welche in großer Anzahl Infektionen auslösen können, etwa wenn wir die Erreger beim Duschen durch den Wasserdampf aufnehmen. 
  • Weiterhin können Sachverständige für Schadstoffe Raumluftmessungen durchführen um zu prüfen ob die Raumluft belastet ist.
  • Bleileitungen bzw. Bleirohre für Wasser sind seit 1973 nicht mehr verwendet worden, können aber in älteren Häusern durchaus noch vorkommen. Bleirohre sind im Vergleich zu modernen Leitungen weicher. Sie lassen sich z.B. mit einem Messer leicht anritzen. Stellt ein Mieter z.B. verwendete Bleirohre fest, so kann er auf einen Austausch durch den Vermieter bestehen. Sollten Zweifel auftauchen kann eine Labormessung Aufschluss geben. Diese kostet in etwa 15-20 €. Um einen zuverlässigen Test zu haben, sollte man das Wasser vor der Messung viele Stunden in der Leitung stehen lassen.
  • Es ist möglich das veraltete Holzschutzmittel eingesetzt wurden, welche gesundheitsschädlich sind. Auch dies gilt es vor dem Hauskauf zu prüfen.

Ein Blick ins Grundbuch ist wichtig: Was kann das Grundbuch beim Hauskauf preisgeben?

Ein Blick ins Grundbuch sollte vor dem Kauf unbedingt getätigt werden. Der Eintrag sollte frei von Ansprüche Dritter sein. Gefährlich wird es auch, wenn das Haus Anbauten hat, welche im Grundbuch nicht erwähnt sind. So kann es sich um einen nicht genehmigten Anbau handeln, für welchen der neue Eigentümer haftbar gemacht werden kann.

Welche Fördergelder sind beim Kauf eines alten Hauses möglich?

Für Käufer eines alten Hauses gibt es verschiedene Fördermöglichkeiten. Beispielsweise verschiedene Förderoptionen der KfW, Kreditanstalt für Wiederaufbau. Hier gibt es Förderungen vom Baukindergeld bis hin zum energieeffizienten Bauen. (www.kfw.de)

Staatliche Fördergelder von der BAFA, dem Bundesamt für Wirtschaft und Ausfuhrkontrolle lohnt sich für Hausbesitzer, welche ihr Objekt im Bezug auf erneuerbare Energien modernisieren wollen. Jedoch können auch Bauherren unter Umständen profitieren. (www.bafa.de). Weiterhin lohnt sich auch das Umsehen nach regionalen Förderprogrammen.

Checkliste – Was muss ich beachten wenn ich ein altes Haus kaufe?

  • Man sollte sich nicht allein von der schönen äußeren Optik des Hauses beeinflussen lassen.
  • Vor dem Kauf sollte auf jeden Fall das Gutachten eines Fachmannes vorliegen.
  • Ein Blick ins Grundbuch vor dem Kauf ist wichtig.
  • Die häufigsten Baumängel wie morsche Balken, Hausschwamm, Heizungsanlage, Elektrik und Wasserleitungen sollten auch bei der ersten Besichtigung alleine geprüft werden.
  • Das Haus zunächst selbst und im Anschluss durch einen Fachmann auf Schadstoffe prüfen lassen.
  • Das Trinkwasser prüfen lassen.
  • Die vorhandenen Telefon- und Internetleitungen prüfen lassen: Sind sie noch modern, kann man sie so noch benutzen oder muss hier auch etwas ausgetauscht werden?
  • Auf alte Bauweisen wie Kragplatten achten, deren Umbau massive Kosten verursachen kann.
  • Bei der Kalkulation für den Hauskauf sollte man auch die Sanierungskosten mit einplanen und dabei realistisch sein.
  • Vor der Sanierung sollten Fördermaßnahmen geprüft und ggf. angewendet werden.

Fazit – altes Haus kaufen, was muss ich beachten?

Ein altes Haus kaufen kann als eine kleine Idee Anfangen und als ein großes und aufwendiges Projekt enden. Ein Überblick über die verschiedenen möglichen Stolperfallen beim Hauskauf kann helfen, ersetzt aber nicht die Fachmeinung von Architekten und Bausachverständigen. Da die Punkte auf die es zu achten gilt wirklich zahlreich sind, kann es helfen sich eine Checkliste anzufertigen. Hierzu können unsere genannten Punkte übernommen und um eigene Punkte ergänzt werden.

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