Denkmalgeschützte Häuser versprühen einen ganz besonderen Charme. Doch die Sanierung und Renovierung kann sehr aufwendig und teuer sein. Was Sie dabei beachten müssen, welche Rolle die Denkmalschutzbehörde dabei spielt und wie Sie sich die Sanierungsmaßnahmen fördern lassen können.

Ein denkmalgeschütztes Haus in einem Stadtviertel ist etwas Besonderes. In vielen Fällen stehen solche Häuser über lange Jahre leer. Der Verfallsprozess ist dann deutlich sichtbar.

Wer ein denkmalgeschütztes Haus kauft, muss einiges investieren, um es wieder in Stand setzen zu lassen.

Eine umfassende Sanierung und Renovierung des alten Hauses steht also an. Doch dürfen wirklich alle Arbeiten an einem solchen Haus vollzogen werden oder gibt es Einschränkungen?

Darüber hinaus stehen Eigentümer nicht selten vor der Frage, was sie aus gesetzlicher Sicht dürfen. Diese und weitere Fragen beantwortet der folgende Text.

Rolle der Denkmalschutzbehörde

Wenn Sie ein Kaufinteresse an einer denkmalgeschützten Immobilie haben, kommen Sie an der Denkmalschutzbehörde nicht vorbei. Es gibt unzählige Auflagen, die mit modernem Wohnkomfort manchmal nicht vereinbar sind.

Der Denkmalschutz ist Aufgabe der einzelnen Bundesländer in Deutschland. Aus diesem Grund können die einzelnen Anforderungen an die Sanierungen und Renovierungen von Bundesland zu Bundesland unterschiedlich sein.

In den meisten Fällen ist diese Behörde im Bauamt der Kommune oder des Landkreises angesiedelt. Sie gibt Auskünfte darüber, welche Auflagen bei der Sanierung und Renovierung erfüllt werden müssen.

Darüber hinaus muss die Denkmalschutzbehörde die Genehmigung für den Umbau erteilen. Bis dahin dürfen an dem Haus keine Arbeiten durchgeführt werden.

Bevor Sie mit der Sanierung beginnen, sollten Sie sich erkundigen, ob das Haus in die Denkmalliste eingetragen ist und ob es ein Einzeldenkmal ist oder unter dem sogenannten Ensembleschutz steht.

Ist es ein Einzeldenkmal, gilt der Denkmalschutz für das gesamte Haus. Beim Ensembleschutz muss bei der Sanierung nur das Gesamtbild des Hauses erhalten werden.

Um die schriftliche Genehmigung von der Denkmalschutzbehörde zu bekommen, müssen Sie ein Sanierungskonzept einreichen. Die Behörde prüft dann vor allem, dass die historische Bausubstanz geschont und die Aussagekraft als Denkmal erhalten bleibt.

Denkmalschutzgesetzte der einzelnen Bundesländer

Wie bereits erwähnt, gehört der Denkmalschutz zum Zuständigkeitsbereich der einzelnen Bundesländer und liegen dementsprechend im Zuständigkeitsbereich verschiedener Ministerien.

Ein Bundes-Denkmalschutzgesetz gibt es in Deutschland nicht.

Bei der Recherche müssen Sie also nach dem Denkmalschutzgesetzt des jeweiligen Bundeslandes schauen, in dem das denkmalgeschützte Haus steht.

Für Baden-Württemberg lautet die Abkürzung des Denkmalschutzgesetzes DSchG BW. Für Bayern ist es BayDschG. Eine vollständige Liste der jeweiligen Denkmalschutzgesetze gibt es auf wikipedia.de (https://de.wikipedia.org/wiki/Denkmalschutz#Denkmalschutzgesetze )

Denkmalschutz - Auf diese Regeln müssen Sie beim sanieren und renovieren achten

Was Sie bei den baulichen Maßnahmen beachten müssen

Fakt ist: Sanierungs- und Renovierungsmaßnahmen sind an einem denkmalgeschützten Haus aufwendiger als bei anderen Gebäuden. Eine energieeffiziente Sanierung stellt eine besondere Herausforderung dar.

Äußere Stuck- oder Klinkerfassaden würden vollständig unter den Wärmedämmplatten verschwinden. Aus diesem Grund sind die gesetzlichen Anforderungen beim Wärmeschutz bei Baudenkmälern weniger streng als bei Altbauten.

Bei letzteren brauchen Eigentümer einen Energieausweis. Diese Pflicht entfällt bei denkmalgeschützten Häusern.

Diese Immobilien unterliegen nicht den Anforderungen der Energieeinsparverordnung (EnEV) sowie dem Erneuerbarem-Wärme-Gesetz (EWärmeG).

Denkmalschutz: Wärmedämmung von innen möglich

Allerdings heißt dies nicht, dass Sie in Ihrer denkmalgeschützten Immobilie im Kalten sitzen müssen. Beispielsweise haben Villen aus der Gründerzeit in der Regel dicke Wände.

Über die Fassade geht so wenig Wärme verloren. Vielmehr sind undichte und einfach verglaste Fenster sowie veraltete Türen die Schwachstellen, über die viel Wärme nach außen dringt.

Vor allem an Fenstern und Türen entstehen in den Wintermonaten sogenannte Kältebrücke, die zum Teil zu immens hohen Heizkosten führen.

Fenster und Türen können in enger Absprache mit dem Denkmalschutzamt ausgetauscht oder ausgebessert werden. Alternativ zur Wärmedämmung von außen, kann eine Dämmung von innen erfolgen.

Beide Maßnahmen müssen allerdings auf die baulichen Gegebenheiten des Hauses abgestimmt werden sowie auf die Bauphysik. Im schlimmsten Fall haben Sie sonst mit Feuchtigkeit und Schimmel zu kämpfen.  

Im Allgemeinen haben alte unsanierte Häuser eine schlechte Energiebilanz. Entweder fehlt ihnen die Fassadendämmung oder die vorhandenen Dämmung entspricht nicht mehr den Standards. Die Heizkosten eines denkmalgeschützten Gebäudes übersteigen die eines sanierten Altbaus um ein Vielfaches. Allein aus diesem Grund lohnt sich die Sanierung eines denkmalgeschützten Hauses, um die Kosten in den Griff zu bekommen.

Darüber hinaus kann ein Austausch der Heizungen sowie der Heizungsanlage die Energiekosten senken.

Hauseigentümer sollten sich zudem die Installation eines Mini-BHKW überlegen. Ein Blockheizkraftwerk produziert Wärme und Strom zugleich.

Es ist also möglich, dass ein denkmalgeschütztes Haus mit modernen Bauelementen verbunden werden. Damit die Sanierung und Modernisierung reibungslos verläuft, sollten Sie einen professionellen Handwerksbetrieb mit den Aufgaben beauftragen.

Grund dafür ist, dass die Anforderungen an die Sanierung denkmalgeschützter Häuser sehr hoch sind. Bereits kleine Fehler können hohe Folgekosten nach sich ziehen.

Bei einem Fachbetrieb, der über langjährige Erfahrung in der Sanierung denkmalgeschützter Häuser hat, werden die Fehler in der Regel auf ein Minimum reduziert.

Genehmigungspflichtige Arbeiten bei einem Denkmalgeschütztem Gebäude

Nachfolgend erhalten Sie kurz und knapp einen Überblick darüber, welche Arbeiten in einem denkmalgeschützten Haus nur mit Genehmigung der Denkmalschutzbehörde vorgenommen werden sollten.

  • Veränderungen der tragenden Konstruktionen, wie beispielsweise Durchbrüche
  • Eingriffe in die Entwässerungsinstallation
  • Nutzungsänderungen am Gebäude
  • Ausbau vom Keller- und Dachgeschoss
  • Abbruch und Teilabbruch des Gebäudes
  • Einbau und Austausch von Türen und Fenstern
  • (Barrierefreie) Umgestaltung der Wohnfläche und Instandsetzung
  • Umsetzten an einen anderen Standort
  • Anbringen von Werbung oder Schriften an den Außenflächen

Förderung für Sanierung denkmalgeschützter Gebäude

Im Vergleich zu herkömmlichen Altbauten verursacht die Sanierung und Renovierung denkmalgeschützter Gebäude deutlich höhere Kosten als bei herkömmlichen Altbauten.

Allerdings liegt der Erhalt von Baudenkmälern im öffentlichen Interesse. Aus diesem Grund gibt es zahlreiche Förderprogramme, mit denen Sie sich die einzelnen Maßnahmen finanziell fördern lassen können.

Das beste Beispiel für eine solche Förderung ist die Kreditanstalt für den Wiederaufbau (KfW). Als staatliche Förderbank setzt sich die KfW-Bank mit dem speziellen Förderprogramm KfW-Effizienzhaus Denkmal für die Sanierung von denkmalgeschützten Bauten ein.

Wie bei allen anderen Gebäuden steht auch hier die Steigerung der Energieeffizienz im Vordergrund.

Damit sich die Anforderungen an ein Effizienzhaus mit den Ansprüchen des Denkmalschutzes decken, sind die technischen Mindestanforderungen der KfW vereinfacht worden.

Anstatt einer Dämmung der Außenfassade kann die Innendämmung gefördert werden. Ziel ist es, das historische Erscheinungsbild des Hauses für die Öffentlichkeit zu erhalten.

Eigentümer, die sich die Sanierung fördern lassen möchten, müssen einen entsprechenden Antrag stellen. Wird dieser genehmigt, wird das Geld über die Hausbank ausgezahlt.

Die Höhe der Fördergelder ist wie bei anderen Wohngebäuden. Die KfW finanziert Ihnen die Maßnahmen mit einem zinsgünstigen Kredit von

  • Bis zu 100.000 Euro je Wohnung bei Komplettsanierung eines KfW-Effizienzhauses
  • Bis zu 50.000 Euro bei Teilsanierung in Einzelmaßnahmen

Auf der Webseite der KfW (https://www.kfw.de/inlandsfoerderung/Privatpersonen/Bestandsimmobilien/Energetische-Sanierung/KfW-Effizienzhaus-Denkmal/ ) finden Sie weiterführende Information zum Förderprogramm. Darüber hinaus hält die KfW dort alle Details für Sie bereit, was in dem Antrag stehen muss.  

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Author: renosys