Altes Haus kaufen: Darauf sollten Sie achten 1
Altes Haus kaufen: Darauf sollten Sie achten 6

Ein altes Haus hat Charme – dies ist unbestritten. Doch beim Kauf müssen zahlreiche Details beachtet werden. Sonst entpuppt sich das Haus nach dem Kauf zum Alptraum.

Für Viele ist es ein Traum, sich in ihrem Leben ein altes Haus zu kaufen. Unbestritten: Eine alte Immobilie versprüht einen gewissen Charme. Außerdem umgibt alte Häuser eine ehrwürdige Aura, die neue Eigenheime nicht haben.

Gleichzeitig müssen im Vorfeld des Kaufs einer solchen Immobilie zahlreiche Dinge beachtet werden.

Auf die Bausubstanz achten

Die Bausubstanz ganz alter Häuser ist in vielen Fällen nicht immer die Beste. Wenn das Haus über mehrere Jahre leer stand und dementsprechend nichts an der Immobilie getan wurde, kann die Bausubstanz stark angegriffen sein.

Bei einer Erstbesichtigung der Immobilie sollten Sie deshalb ganz besonders auf die Außenwände und das Dach schauen.

Risse in der Außenwand sind in der Regel ein Anzeichen für den Zustand der Bausubstanz. Feine Risse im Putz sind in der Regel normal und harmlos. Sollten die Wände jedoch tiefe Risse aufweisen, die sich durch die tragenden Wände des Hauses ziehen, sind dies Anzeichen für die schlechte Statik.

Risse im Mauerwerk entstehen dann, wenn sich der Untergrund bewegt und somit das Fundament absackt. 

Um die Statik des Hauses beurteilen zu können, sollten Sie sich bei einem Altbau die Holzbalken im Inneren des Hauses genau anschauen.

Sie sind üblicherweise tragende Elemente und können im Laufe der Zeit von Holzwürmern befallen sowie feucht und morsch sein. Somit würden sie die Statik des Hauses gefährden.

Ist das Haus feucht?

Bei vielen alten und sehr alten Häusern besteht das Problem mit der Feuchtigkeit. Durch die schlechte oder zum Teil nicht vorhandene Dämmung tritt sie durch das Mauerwerk ins Haus ein und setzt sich in den Wänden fest.

Anzeichen für Feuchtigkeit im Haus sind beispielsweise Schimmel, bröckelnder Putz und der typische modrige Geruch.

Die Feuchtigkeit kann auf verschiedenen Wegen in das Haus eingedrungen sein. Einerseits ist ein undichtes Dach ein Schwachpunkt. Andererseits kann die Feuchtigkeit auch von unten ins Haus eindringen, falls keine Nässesperre eingebaut wurde.

Bevor Sie ein altes Haus kaufen und die Feuchtigkeit bemerken, sollten die Ursachen für die Feuchtigkeit ausfindig gemacht werden. Eine umfassende Sanierung der Immobilie ist dann notwendig.

Je nach Aufwand kann diese unterschiedlich viel kosten. Ist das ganze Haus von Feuchtigkeit befallen, muss die diese zunächst aus dem Mauerwerk.

Erst, wenn es vollständig getrocknet ist, kann die Sanierungsmaßnahme beginnen. Die Kosten hierfür liegen in der Regel zwischen 5.000 und 6.000 Euro. Ratsam ist es, sich Kostenvoranschläge von Handwerksbetrieben einzuholen und die Preise miteinander zu vergleichen.

Sollte das Haus zu stark von Feuchtigkeit befallen sein, sollten Sie von einem Kauf absehen. Die Investitionskosten können in die Höhe schnellen.
Heizung und Heizungsanlage in alten Häusern prüfen.

Heizungen und Heizungsanlage überprüfen

Bei alten und sehr alten Heizungen entspricht die Heizungsanlage nicht mehr den Anforderungen. Im Zuge der Energiewende müssen sich Haus- und Wohnungseigentümer an die Vorschriften der Energieeinsparverordnung (EnEV) halten.

Die EnEV beinhaltet Regelungen zur Energieeffizienz des Hauses sowie der Nutzung erneuerbarer Energien. Ziel der EnEV ist es außerdem, den CO2-Ausstopß zu verringern.

Bei einer alten Heizungsanlage und alten Heizungen sind der CO2-Ausstoß sowie die Heizkosten sehr hoch. Erfahrene und kompetente Handwerksbetriebe werden Ihnen deshalb zum kompletten Austausch der Heizungen raten und die alte Anlage gegen ein modernes Modell tauschen.

Darüber hinaus werden klobige, alte Heizkörper entfernt und gegen Niedrigenergieheizkörper ersetzt.

Die Kosten für den Austausch der Heizungen und der Heizungsanlage liegen bei rund 7.000 bis 8.000 Euro.

Vor dem Kauf eines alten Hauses, sollten Sie sich über das Alter der Heizungsanlage informieren sowie darüber, ob mit Öl oder Gas geheizt wird. Im Vergleich zu einer Ölheizung ist günstiger das Haus mit Gas zu beheizen.

Sollte sowohl die Öl- als auch die Gasheizung defekt oder gar unbrauchbar sein, empfiehlt es sich, auf neuere Heizmethoden umzusteigen. Beispiele hierfür sind Pelletheizungen oder Wärmepumpen.

Letztere sind heute sehr effizient. In Verbindung mit Photovoltaikanlagen zahlen sich Wärmepumpen auf lange Sicht aus. Sie gewinnen einen Teil des Betriebsstroms der Wärmepumpe selbst und sparen somit gleichzeitig Stromkosten.

Fachhandwerker, wie beispielsweise SHK-Handwerker, werden Sie am besten beraten, welches Heizsystem für Sie in Frage kommt.

Auf die Elektroinstallation achten

Neben der Heizungsanlage gehört die Elektrik in alten Häusern meistens zu den Schwachstellen. Hier sollte unbedingt ein Fachmann drauf schauen, denn von alten Leitungen geht auch eine Brandgefahr aus.

Häuser mit alten Elektroleitungen bringen oftmals das Problem mit sich, dass neue Geräte zwar angeschlossen werden können, der Stromkreis diese aber nur in geringe Maße tragen kann. Man merkt das daran, dass die Sicherungen sehr schnell rausspringen.

Teilweise gibt es auch Geräte die man in solch einem Fall gar nicht zum Laufen bekommt.

Vor allem in Altbauten besteht das Problem, dass in den Räumen zu wenig Steckdosen vorhanden und die Leitungen zum Teil quer durch den Raum gehen.

Die Folge ist, dass es zu einem Wirrwarr an Mehrfachsteckern und Kabeln kommt. Somit ist die Sicherheit massiv gefährdet, denn viele Kabel bedeuten stets eine hohe Stolpergefahr.

Erkundigen Sie sich vor dem Kauf des Hauses nach dem Zustand des Stromnetzes und achten Sie bei der Besichtigung genau darauf, wo Sie Anpassungen vornehmen müssen.

Bei Altbauten haben Sie darüber hinaus das Problem, dass TV- oder Telefonanschlüsse nicht oder nur in einem Raum vorhanden sind. Sie gehören zur Elektroinstallation und müssen dann nachträglich installiert werden.

Die Kosten für eine neue Elektroinstallation sind ganz stark abhängig davon, was alles gemacht werden muss. Als Faustformel bei einer Sanierung sollte man mit 60€/m2 rechnen.

Zustand der Wasserleitungen entscheidender Faktor

Sollten Sie sich für ein altes Haus interessieren, fragen Sie bei der Besichtigung nach dem Zustand der Wasserleitungen, da auch hier Handlungsbedarf bestehen kann.

Üblicherweise werden die Wasserleitungen im zeitlichen Abstand von 20 Jahren erneuert oder modernisiert. Bei alten Häusern kann die letzte Wartung bereits einige Zeit zurückliegen. Alte und marode Leitungen führen nicht zuletzt zu gesundheitlichen Schäden, da sich in den Rohren Schmutz und Kalkreste angesammelt haben könnten und so ins Trinkwasser gelangen.

Darüber hinaus verursacht Kalk Schäden an Geräten, wie beispielsweise der Waschmaschine oder dem Geschirrspüler.

Alten Holzdielen Boden abschleifen

Auf den Boden schauen

Sie werden es kennen. Alte Häuser verfügen meistens über einen alten Holzdielenboden oder gar über ein Parkettboden. Doch wenn die Immobilie lange Jahre unbewohnt war, kann der Boden stark in Mitleidenschaft gezogen worden sein.

Holzdielen können beispielsweise von Holzwürmern befallen und sogar morsch sein. Außerdem verfügen die meisten Böden in alten und sehr alten Häuser über keinen Trittschall.

Bei der Besichtigung des Hauses sollten Sie auf die Beschaffenheit des Bodens in den einzelnen Räumen schauen. Zudem darf der Zustand der Fliesen in der Küche und im Bad nicht außer Acht gelassen werden.

In der Regel müssen die Fliesen aufgrund von Alterungserscheinungen entfernt werden. Wenn Sie die Böden in Küche und Bad verfliesen möchten, lassen Sie sich ein günstiges Angebot von einem regionalen Fliesenleger machen.

Mit diesem besprechen Sie, wieviel Quadratmeter Bodenfläche verfliest und welche Fliesen verwendet werden sollen.

Die Welt der Bodenbeläge ist heutzutage vielfältig wie nie zuvor. Für jeden Geschmack ist etwas dabei. Wenn Sie das alte Haus kaufen, ergreifen Sie die Chance und verlegen einen neuen Boden. Dieser trägt zur Wertsteigerung des Objektes bei und sichert Ihnen einen positiven ersten Eindruck.

Die sanitären Anlagen im Blick haben

Bei einem alten Haus sind das Badezimmer und die sanitären Anlagen meistens veraltet und entsprechen nicht mehr den heutigen Standards. Je nach Alter des Hauses sind die Bäder zudem auch sehr klein.

Hier sollte auch von Anfang an geschaut werden, ob der Raum eventuell vergrößert werden kann.

Sie können davon ausgehen, dass die sanitären Anlagen sowie die komplette Badkeramik im Zuge einer Badsanierung ausgetauscht werden müssen. Anders sieht es aus, wenn der Vorbesitzer das Bad in der Vergangenheit saniert hat.

Dann fällt ein Austausch der sanitären Anlagen unter Umständen weg.   

Checkliste für den schnellen Überblick

Der Traum vom Kauf und Bezug eines alten Hauses wird für viele Wirklichkeit. Dennoch sind die vorhergenannten Punkte wichtige Faktoren, die beim Kauf unbedingt beachtet werden müssen.

Nachfolgend finden Sie eine Checkliste mit den wichtigsten Punkten:

  • Vom Verkäufer oder Makler alle wichtigen Angaben zum Haus geben lassen. Dazu gehört auch das Baujahr.
  • Mit einem externen Fachmann das Haus auf Herz und Nieren prüfen.
  • Dach und Keller können Schwachpunkte sein bezüglich Eindringens von Feuchtigkeit und Wärmeverlust. Überprüfung der Bereiche muss vor dem Kauf stattfinden.
  • Mit einem SHK-Handwerker den Zustand der Wasserrohre prüfen. Haben Rohre Lecks? Kann dadurch im Haus Feuchtigkeit auftreten?
  • Die Elektrik prüfen. Wo sollen die neuen Leitungen gelegt werden? Wie ist der Zustand der Steckdosen und Schalter? Erfüllen Sie die erforderliche Norm?
  • Zustand des Bodens: Lohnt sich eine Restaurierung oder müssen in den Räumen neue Böden verlegt werden?
  • Sanitäre Anlagen im Bad prüfen. Entsprechen Sie noch den neuesten Standards?
  • Was ist mit den Anschlüssen in der Küche? Sind diese mit einer neuen Küche kompatibel oder müssen neue Wasseranschlüsse installiert werden?
  • Wie ist das Haus insgesamt gedämmt und wo liegen die Schwachstellen?

Vorgehen bei einem ganz alten Haus

Wenn Sie sich für ein ganz altes Haus interessieren, das möglicherweise unter Denkmalschutz steht, können Sie Sanierungen nur unter bestimmten Bedingungen vornehmen, die vom Denkmalschutz- und Bauamt genehmigt werden müssen. Nicht alle Ihre Wünsche für eine Neugestaltung gehen dann in Erfüllung.

Vor dem Kauf eines sehr alten Hauses ist es ratsam, sich darüber zu informieren, welche baulichen Veränderungen vorgenommen werden dürfen und welche nicht.

KfW-Förderung zur Sanierung von Häusern beachten

Sollten Sie sich für den Kauf eines alten Hauses entscheiden, müssen Sie mehrere tausend Euro für die Neugestaltung oder Sanierung investieren.

Einige Maßnahmen, wie beispielsweise die Sanierung des Badezimmers oder die Wärmedämmung können Sie sich von der Kreditanstalt für den Wiederaufbau (KfW) fördern lassen. Dafür müssen Sie einen entsprechenden Antrag stellen.

Wird dieser bewilligt, wird Ihnen das Geld über Ihre Hausbank ausgezahlt. Die konkreten Bestimmungen für den zinsgünstigen Kredit finden Sie auf der Webseite der KfW.

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Author: renosys